Bạn đã biết những nguyên tắc “vàng” để chọn mặt bằng chưa?

1. Xem xét chi phí thuê mặt bằng cho quán cafe

Chắc chắn chi phí đầu tư là yếu tố đầu tiên bạn sẽ cân nhắc trong quá trình chọn mặt bằng mở quán cafe. Bởi lẽ, tiền thuê mặt bằng được xem là một dạng chi phí cố định chi trả hàng tháng.

Nhiều bạn nghĩ rằng tìm mặt bằng mở quán cafe nhất thiết là phải chọn trong các khu vực trung tâm. Điều này vừa đúng lại vừa sai. Đúng là vì những vị trí này sẽ mang lại cho bạn một lượng khách hàng kha khá mỗi ngày nhưng cũng sai bởi nếu định hướng theo dạng bình dân thì bạn sẽ không thể có lời khi giá thuê tại đây thuộc hàng đắt đỏ.

Vì vậy, bạn cần tính toán kỹ càng mức chi phí mà mình có thể gánh để duy trì việc kinh doanh hàng tháng. Ngoài ra, quy mô cũng sẽ ảnh hưởng đến mức tiền thuê mặt bằng. Đơn cử, nếu bạn chỉ cần mở một quán cafe truyền thống nhỏ thì giá thuê chắc chắn sẽ thấp hơn khi bạn mở quán cafe sân vườn.

Từ việc nghiên cứu thật kỹ lượng khách hàng trong khu vực và giá thuê cùng mô hình kinh doanh quán mà bạn đang hướng đến, bạn sẽ có thể đưa ra quyết định chính xác trong việc tìm mặt bằng mở quán cafe với giá hợp lý mà vẫn mang đến lượng khách mỗi ngày đều đặn.

Có thể bạn quan tâm đến: quy trình các bước setup quán cafe hiệu quả cho người mới bắt đầu.

2. Xác định đối tượng khách hàng

Một lời khuyên dành cho bạn khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh quán cafe đó là đừng bao giờ đánh giá chủ quan mà hãy lắng nghe khách hàng mục tiêu của mình. Ngụ ý của lời khuyên chính là bạn cần xác định được ai là khách hàng mục tiêu mà quán cafe của bạn đang hướng đến? Sau khi đã vẽ ra được chân dung khách hàng mục tiêu, bạn hãy tiếp tục đặt thêm nhiều câu hỏi tương tự như: Họ sẽ đi qua những khu vực nào? Hành vi của họ ra sao? Làm cách nào để tiếp cận khách hàng của mình? Bằng cách trên, bạn sẽ hiểu được khách hàng của mình và lựa chọn mặt bằng chuẩn xác hơn.

Một ví dụ điển hình nếu khách hàng mục tiêu bạn chọn là nhân viên văn phòng, bạn sẽ cần mặt bằng quán cafe của mình là những nơi có tập trung nhiều các trung tâm thương mại hay tòa nhà văn phòng. Tiếp đến, bạn nghiên cứu thấy rằng các nhân viên văn phòng thường chỉ mua cafe dọc đường đi làm. Lúc này vị trí đặt mặt bằng của bạn nên là những ngã ba, ngã tư hoặc ngay trên trục đường chính để khách hàng có thể tìm thấy bạn ngay khi họ có nhu cầu. Ngược lại nếu bạn đang muốn mở một quán cafe vỉa hè với khách hàng mục tiêu là tầng lớp bình dân thì bạn nên xem xét việc tìm mặt bằng mở quán cafe tại các khu chợ, trường học, khu công nghiệp,…

3. Thuận tiện giao thông, bãi đậu xe, có tầm quan sát

Bạn cần nhớ phải chọn địa điểm có giao thông thuận lợi. Nên chọn các địa điểm có vỉa hè rộng rãi để đảm bảo không gian gửi xe và view quán đẹp nhất có thể.

Hãy ưu tiên những khu vực có bãi đậu xe để hạn chế tình trạng khách đến quá đông và không có chỗ để xe. Nếu chọn các khu vực không có bãi đỗ xe hoặc bãi đỗ xe quá hẹp có thể khiến khách hàng hoặc chính cửa hàng của bạn mất thêm chi phí thuê bãi đỗ ngoài rất tốn kém và bất tiện.

Tốt nhất là các tòa nhà, khu vực có bãi đỗ rộng rãi và được quy hoạch gọn gàng để quá trình quản lý an ninh diễn ra suôn sẻ hơn. Nên tránh các địa điểm cho thuê mặt bằng gần bãi rác, nhà máy vệ sinh môi trường để hạn chế tình trạng ô nhiễm.

4. Tìm mặt bằng quán cafe dễ nhìn thấy

Nếu bạn có ý định mở quán cafe hãy chọn các khu vực có mặt bằng quán cafe thoáng đãng và phải dễ tìm thấy. Khi bạn lên kế hoạch marketing cho quán cafe, khách hàng có nhu cầu đến thưởng thức nhưng nếu quán cafe nằm sâu trong hẻm nhỏ hoặc nằm tại khu vực khó tìm kiếm thì việc kinh doanh của bạn có thể sẽ thất bại.

Kinh nghiệm thuê mặt bằng từ nhiều chuyên gia là nên chọn địa điểm dễ tìm thấy, có biển hiệu nhận diện nổi bật. Ví dụ, bạn mở quán trên tuyến đường có rất nhiều quán cafe, để làm nổi bật quán cafe của mình bạn cần có sự khác biệt hoặc sự nổi bật. Bạn có thể trang trí biển hiệu, không gian ngoài quán để tạo điểm nhấn.

5. Nghiên cứu đối thủ cạnh tranh

Hãy nghiên cứu kỹ chiến lược kinh doanh, thuê mặt và chọn mặt bằng của đối thủ cạnh tranh. Việc tìm hiểu kỹ đối thủ có thể cho bạn thêm nhiều kinh nghiệm quý báu. Tuy nhiên, bạn cần xác định được chính xác đối thủ cạnh tranh của mình là ai. Nên chọn các đối thủ cùng phân khúc kinh doanh để học hỏi các kinh nghiệm của đối thủ.

Hãy tìm hiểu và trả lời các câu hỏi như: Tại sao đối thủ chọn địa điểm này để mở quán, mặt bằng của đối thủ có gì nổi bật? Hãy chắt lọc các thông tin quan trọng để điều hướng hoạt động thuê mặt bằng của mình cho phù hợp.

Một lưu ý nhỏ là không phải bất cứ quyết định và chiến lược nào của đối thủ cạnh tranh cũng đúng và hợp với mô hình kinh doanh của bạn. Nếu áp dụng tất cả những gì đối thủ đang làm vào mô hình kinh doanh hiện tại, bạn có thể thất bại. Hãy là người chắt lọc thông tin một cách thông minh.

6. Xem xét diện tích của mặt bằng quán cafe

Bạn đã tìm được khách hàng mục tiêu cho mình và cũng đã sẵn sàng về ngân sách nhưng lại vẫn chưa tìm được một mặt bằng nào ưng ý do diện tích không phù hợp. Mỗi mô hình quán cafe khác nhau sẽ có nhu cầu mặt bằng khác nhau.

Ví dụ, nếu bạn chọn kinh doanh quán cafe theo dạng Take away thì bạn sẽ không phải lo lắng quá nhiều về việc thuê mặt bằng bởi diện tích mặt bằng cho cafe Take away chỉ dao động trong khoảng 10-12m2. Ngược lại, mô hình kinh doanh cafe sân vườn hay cafe cho thú cưng sẽ yêu cầu bạn phải có diện tích rộng rãi. Thông thường những dạng cafe này sẽ cần ít nhất 120-150m2.

Tùy theo chiến lược và mô hình kinh doanh mà bạn hướng đến mà yếu tố diện tích và chi phí mặt bằng sẽ thay đổi. Chính vì vậy, nếu muốn tìm một mặt bằng lớn và nằm ở mặt tiền, bạn sẽ cần một khoản tiền rất lớn. Bạn có thể cân nhắc việc tìm mặt bằng ở các khu vực không phải trung tâm hoặc nằm trong hẻm lớn.

7. Tình trạng hiện tại của mặt bằng để mở quán cafe

Sau khi đã tìm được một mặt bằng với vị trí, diện tích và chi phí phù hợp thì bạn nên kiểm tra qua về tình trạng hiện tại của mặt bằng. Việc đánh giá tình trạng hiện tại của mặt bằng sẽ giúp bạn trong một số tình trạng như cơ sở hạ tầng của mặt bằng đã xuống cấp nên cần phải cân nhắc chi trả thêm một khoản chi phí để trùng tu lại.

Hãy tìm hiểu lý do vì sao mà người chủ cũ không tiếp tục thuê mặt bằng tại đây. Tiếp đến, bạn cần dành ít nhất 1 ngày để quan sát lượng khách qua lại cũng như tìm hiểu môi trường xung quanh vị trí mặt bằng. Cuối cùng, bạn nên đánh giá một lượt tình trạng cơ sở vật chất để đưa ra quyết định chọn mặt bằng quán cafe này hay không.

8. Thời hạn cho thuê mặt bằng quán cafe

Thời gian cho thuê là yếu tố không thể bỏ quan khi thuê mặt bằng mở quán cafe. Bạn phải xác định được mô hình kinh doanh bạn đang hướng đến là lớn hay nhỏ và sự khả thi của dự án. Thông thường, nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm điều hành quán cafe thì hãy cân nhắc lựa chọn thời gian thuê sao cho hợp lý. Có rất nhiều hình thức cho thuê hiện nay, bạn có thể thuê theo tháng, năm hoặc quý.

Bạn nên tìm mặt bằng cho thuê thời gian dài 5-10 năm hoặc hơn để kịp thu hồi vốn và sinh lời. Vì khi mở quán cafe, bạn cần ít nhất 2-3 năm để thu hồi vốn. Bạn cần tìm nơi cho thuê mặt bằng với chi phí được trả theo tháng và mức cọc thấp là tốt nhất. Bên cạnh đó, hãy thương lượng thật kỹ về giá cả cho thuê để đảm bảo rằng mặt bằng cho thuê không bị đội giá lên quá cao, đột ngột trong thời gian thuê.

9. Chú ý khâu hợp đồng thuê mặt bằng

Sau một hồi dài tìm kiếm thì bạn cũng đã chọn được một nơi lý tưởng để mở quán cafe của mình. Lúc này, bạn sẽ bước đến việc ký kết hợp đồng. Hãy dành thời gian ngồi lại với người chủ để bàn bạc và thống nhất các hạng mục trong hợp đồng trước khi ký kết.

Một số lưu ý khi đọc qua hợp đồng cho thuê:

• Số tiền đặt cọc để thuê mặt bằng
• Thời gian cho thuê trong bao lâu (1 năm/ 3 năm/ 5 năm/ 10 năm)
• Thời gian chuyển tiền thuê hàng tháng
• Hình thức chuyển tiền (Tiền mặt hoặc Trả qua ngân hàng)
• Cam kết giữ giá trong thời gian cho thuê
• Yêu cầu trùng tu hoặc bảo trì đối với mặt bằng
• Điều khoản khi 1 trong 2 bên chấm dứt hợp đồng
• Quy trình và giấy tờ sẽ do bên nào phụ trách thực hiện

Chọn mặt bằng cho quán cafe đúng và hợp lý sẽ giúp cho việc kinh doanh sau này của bạn được thuận lợi hơn mà vẫn tiết kiệm được ngân sách. Ngược lại, do tính chất ký hợp đồng lâu dài nên nếu bạn chọn sai mặt bằng, việc kinh doanh của bạn gặp nhiều trở ngại. Chính vì vậy, khi tìm mặt bằng quán cafe bạn không nên bỏ qua 9 kinh nghiệm này. Hãy dành thời gian nghiên cứu thật kỹ các gợi ý mặt bằng trước khi thuê chúng.

Để kinh doanh quán cafe thành công ngoài việc lựa chọn được mặt bằng đúng và tốt thì còn nhiều yếu tố tác động nữa như: pha chế, các setup quán, quảng bá quán,… Vì vậy, bạn nên tham khảo các khóa học của Bardeli để sử hữu trọn bộ những kiểu thức cho việc mở và vận hành quán cafe nhé!